Ratgeber

Die Wohnungseigentümer können nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG von den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes abweichen. Durch Vereinbarungen kann das Verhältnis der Eigentümer untereinander geregelt werden.

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet nach abdingbaren (nicht zwingenden) und unabdingbaren (zwingenden) Vorschriften. Nur die abdingbaren Vorschriften können durch eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG geändert werden.

Unabdingbar sind die zwingenden Vorschriften über die Zuordnung und Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum (§§ 1 Abs. 6, 5 Abs. 1 und 2 WEG).
Auch die dem Verwalter auferlegten Aufgaben bzw. Pflichten (§ 27 Abs. 1 und 2 WEG) sind unabdingbar.

Die Vorschriften über die Kostenverteilung oder das Stimmrecht (§§ 16 Abs. 2, 25 Abs. 2 WEG) können dagegen durch Vereinbarung geändert werden.

Innerhalb von vier Wochen nachdem auf einer Eigentümerversammlung ein Beschluß gefasst wurde, kann dieser von jedem Eigentümer angefochten werden. Dies muß schriftlich über das zuständige Amtsgericht erfolgen. Ein Beschluß, der ohnehin nichtig ist, weil die Beschlußkompetenz der Eigentümer nicht vorhanden war oder gegen Rechtsvorschriften verstoßen wurde, braucht nicht angefochten zu werden. In diesem Fall reicht es, sich auf die Nichtigkeit zu berufen.

Die Eigentümerversammlung wird mindestens einmal pro Jahr vom Verwalter einberufen, der auch den Vorsitz führt. Mit der schriftlichen Einladung – Mindestfrist eine Woche – muß den Eigentümern auch die Tagesordnung übersandt werden. Damit die Versammlung beschlußfähig ist, müssen die anwesenden oder vertretenen Eigentümer mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren.
Die Angelegenheiten ordnungsmäßiger Verwaltung und Instandsetzung des Objektes können mit Stimmenmehrheit beschlossen werden, bauliche Veränderungen benötigen eine „qualifizierte“ d .h Dreiviertel-Mehrheit. Der Hausverwalter fertigt über die Beschlüsse der Eigentümerversammlung eine Niederschrift an, die den Eigentümern nicht zwingend übersandt, aber zugänglich gemacht werden muß.

Die Eigentümerversammlung ist das wichtigste Organ innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Sie wird mindestens einmal pro Jahr vom Hausverwaltereinberufen, der auch den Vorsitz führt. Mit der schriftlichen Einladung – Mindestfrist eine Woche – muß den Eigentümern auch die Tagesordnung übersandt werden. Damit die Versammlung beschlußfähig ist, müssen die anwesenden oder vertretenen Eigentümermehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren.
Die Angelegenheiten ordnungsmäßiger Verwaltung und Instandsetzung des Objektes können mit Stimmenmehrheit beschlossen werden, bauliche Veränderungen benötigen eine „qualifizierte“ d .h Dreiviertel-Mehrheit. Der Verwalter fertigt über die Beschlüsse der Versammlung eine Niederschrift an, die den Eigentümern nicht zwingend übersandt, aber zugänglich gemacht werden muß.

Die Wohnungseigentümer können bei schweren Pflichtverletzungen (z. B auch bei entsprechenden Hausgeldrückständen) von dem betreffenden Eigentümer die Veräußerung des Wohnungseigentums verlangen. Die Eigentümer können über diese Maßnahme neuerdings mit einer einfachen Mehrheit, d. h., eine Mehrheit von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer, entscheiden.

Nach § 1 Abs. 5 WEG zählen alle Teile, Anlagen und Einrichtungen des Hauses, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen, zum Gemeinschaftseigentum; insbesondere Dach, Treppenhaus, Kellerflure, Außenwände, Außenanlagen (Garten).
Außerdem werden alle Einrichtungen, die dem Betrieb und der Sicherheit des Gebäudes dienen, zu dieser Kategorie gezählt, also z. B. Heizung, Blitzschutz, Türsprechanlage.
Die Wohnungseigentümer sind per Gesetz zur Instandhaltung dieser Einrichtungen verpflichtet.

Die Wohnungseigentümer können ihr Verhältnis untereinander vom Wohnungseigentumsgesetz abweichend gestalten. Hierfür ist eine Vereinbarung erforderlich, bei der alle eingetragenen Eigentümer zustimmen müssen. Eine solche Vereinbarung ist jedoch nichtig, sofern sie unabdingbare Regelungen betrifft ( § 10 Abs. 2 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz).
Damit die Vereinbarung bei Eintritt eines neuen Eigentümers in die Gemeinschaft ihre Gültigkeit behält, ist eine Grundbucheintragung erforderlich.

Die aktuelle Rechtsprechung hat der bisher üblichen gesamtschuldnerischen Haftung bei Eigentümergemeinschaften eine Absage erteilt. Da die Eigentümergemeinschaftneuerdings als teilrechts- und damit voll geschäftsfähig gilt, haftet der einzelne Eigentümer für Verbindlickeiten der Gemeinschaft nur noch in der Höhe seines Miteigentumanteils. Ein Gläubiger kann sich allerdings auch an die – falls vorhanden – Instandhaltungsrücklage der WEG halten.

Die Wohnungseigentümer müssen monatlich Vorauszahlungen für die laufenden Betriebskosten des Objektes zahlen. Die Überwachung der Zahlungen gehört zu den wichtigsten Aufgaben des Hausverwalters. Am Jahresende wird im Rahmen der Nebenkostenabrechnung über die Vorauszahlungen abgerechnet und diese den angefallenen Kosten gegenübergestellt.

Der Hausverwalter erstellt einmal jährlich die Nebenkostenabrechnung aller angefallenen Kosten. Der Abrechnungszeitraum ist normalerweise das Kalenderjahr. Die umgelegten Kosten umfassen die in der Betriebskostenverordnung (früher II. Berechnungsverordnung) festgelegten Positionen, zusätzlich müssen die nicht auf eventuelle Mieter umlagefähigen Kosten aufgeführt werden, also Kontoführungsgebühren, Rücklagenzuführung, Reparaturen und Verwaltungsgebühren. Den Kosten werden die Vorauszahlungen gegenübergestellt.

Der Hausverwalter bzw. die Hausverwaltung ist ein Betreuer und Dienstleister einer Wohnungseigentümergemeinschaft oder eines einzelnen Hauseigentümers. Die Aufgaben und Verantwortlichkeit sind in einem Verwaltungsvertrag geregelt, bei einem Verwaltungsverhältnis mit einer WEG sind außerdem die gesetzlichen Regelungen maßgebend.

Über die Heizkosten wird im Rahmen der jährlichen Hausgeldabrechnung abgerechnet. Die Heizkostenabrechnung selbst wird häufig von einem Abrechnungsunternehmen erstellt. Nach der Heizkostenverordnung müssen 50 bis 70 Prozent der Kosten verbrauchsabhängig umgelegt werden, der Rest nach der Wohnfläche. Zu den Heizkosten werden außerdem die Betriebskosten der Heizung gerechnet, d.h. Wartung, Emissionsmessung, Stromkosten und Kosten der Überwachung.

Die Aufgaben einer Immobilienverwaltung im Allgemeinen sind: Kaufmännische Betreuung des Objektes (Abrechnung), Gewährleistung des langfristigen Werterhalts durch das Organisieren von Reparaturen und Sanierungen, Überwachung des laufenden Betriebs und Zahlungsverkehrs sowie des Zusammenlebens der Bewohner im Falle von Schwierigkeiten.

Zu den elementaren Aufgaben einer Hausverwaltung gehört die jährliche Erstellung der Nebenkostenabrechnung spätestens sechs Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes. Da es vom Gesetzgeber keine genauen Vorgaben über Form und Inhalt der Nebenkostenabrechnung gibt, erfolgten im Laufe der Zeit diverse Festlegungen durch die Rechtsprechung. So muß die Abrechnung die reinen Ein- und Ausgaben aufweisen, nicht dazu gehören Forderungen und Verbindlichkeiten sowie Abgrenzungsposten. Bei letzteren gibt es jedoch für die Kosten der Wasser- und Energielieferung eine Ausnahme.
Ferner muß die Abrechnung den Vermögensstatus der Eigentümergemeinschaft ( Rücklagen, Zinsen, Kontostände ) darstellen.

Die Eigentümer können die Angelegenheiten ordnungsmäßiger Verwaltung in einer beschlussfähigen Eigentümerversammlung durch einen Mehrheitsbeschluss regeln, sofern nicht eine abweichende Vereinbarung besteht. Diese könnte festlegen, dass bei bestimmten Belangen eine „qualifizierte Mehrheit“, d. h. eine Zweidrittel- oder Dreiviertelmehrheit erforderlich ist. Im Rahmen der Erneuerung des WEG-Gesetzes wird die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaften erweitert. Die Eigentümer können künftig über bestimmte Fragen, z. B. der Modernisierung, mehrheitlich entscheiden wo bisher Einstimmigkeit erforderlich war.

Die Mietverwaltung umfasst:
– ausgereifte Mietverträge
– Checklisten für die Wohnungsabnahme und -übergabe
– Mieteinzug und Mietweiterleitung
– Einzug von Mietrückständen
– Wohnungsabnahme vom ausziehenden Mieter
– Wohnungsübergabe an den einziehenden Mieter
– Kautionsabrechnung mit dem ausziehenden Mieter
– Erstellung der Betriebskostenabrechnungen
– Entgegennahme und Bearbeitung von Mängelanzeigen des Mieters
– Angebotseinholung und Auftragsvergabe bei notwendigen Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten
– Neuvermietung der gekündigten Wohnung

Der Hausverwalter erstellt einmal jährlich die Nebenkostenabrechnung aller angefallenen Kosten. Der Abrechnungszeitraum ist normalerweise das Kalenderjahr. Die umgelegten Kosten umfassen die in der Betriebskostenverordnung (früher II. Berechnungsverordnung) festgelegten Positionen.
Bei der für Wohnungseigentümer erstellten Nebenkostenabrechnung müssen zusätzlich die nicht auf eventuelle Mieter umlagefähigen Kosten aufgeführt werden, also Kontoführungsgebühren, Rücklagenzuführung, Reparaturen und Verwaltungsgebühren. Den Kosten werden die Vorauszahlungen gegenübergestellt.

Zu den Aufgaben der Verwaltung eines Immobilienobjektes gehören im Allgemeinen: Kaufmännische Betreuung des Objektes (Abrechnung), Gewährleistung des langfristigen Werterhalts durch das Organisieren von Reparaturen und Sanierungen, Überwachung des laufenden Betriebs und Zahlungsverkehrs sowie des Zusammenlebens der Bewohner im Falle von Schwierigkeiten.

Über die Beschlüsse der Eigentümerversammlung wird üblicherweise vom Hausverwalter ein Protokoll erstellt. Die gefaßten Beschlüsse sind allerdings auch ohne Versammlungsprotokoll gültig, sie erlangen konstitutiv, d. h. durch Verkündung Rechtsgültigkeit. Da es im Wohnungseigentumsrecht keine Festlegungen hinsichtlich des Protokolls gibt, empfiehlt es sich, diesen Punkt im Verwaltungsvertrag zu regeln. Das Protokoll sollte den Eigentümern spätestens eine Woche vor Ablauf der Monatsfrist, innerhalb derer die Eigentümer Widerspruch gegen einen Beschluß einlegen können, übersandt werden.

Bisher wurde eine Wohnungseigentümergemeinschaft vom Gesetzgeber nicht als juristische Person und damit als nicht rechtsfähig deklariert. Eine WEG konnte somit nicht am Rechtsgeschäft teilnehmen und beispielsweise ein Grundstück erwerben. Nach einem neuerlichen BGH-Urteil sind Eigentümergemeinschaften nun teilrechtsfähig. Damit verbunden ist auch eine Beschränkung der bisher gesamtschuldnerischen Haftung der Wohnungseigentümer auf den jeweiligen Miteigentumsanteil, jedoch kann sich ein Gläubiger der Gemeinschaft mit seiner Forderung auch an die Instandhaltungsrücklage halten.

Als Sondereigentumsverwaltung bezeichnet man die individuelle Verwaltung der als Sondereigentum beschriebenen Räume. Dies kommt eher selten vor und ist eine individuelle Vereinbarung zwischen dem Verwalter und dem jeweiligen Wohnungseigentümer. Aufgabe des Verwalters wäre in diesem Fall, die Instandhaltung der Wohnung zu organisieren und, im Fall einer Vermietung, Ansprechpartner für den Mieter zu sein.

Der Hausverwalter stellt üblicherweise vor der Einberufung einer Eigentümerversammlung eine Tagesordnung auf. Es kann nur über jene Punkte rechtswirksam abgestimmt werden, die in der Tagesordnung genannt wurden. Damit soll den Wohnungseigentümern die Gelegenheit gegeben werden, sich auf die entsprechenden Themen vorzubereiten und zu entscheiden, ob sie zur Versammlung erscheinen oder nicht. Wird auf der Eigentümerversammlung über einen Punkt abgestimmt, der nicht auf der Tagesordnung stand, wird der Beschluß trotzdem rechtskräftig, wenn nicht innerhalb eines Monats beim zuständigen Amtsgericht Widerspruch eingelegt wird.

Die Wohnungseigentümer können die gemeinschaftlichen Belange in Ergänzung zu den Vorschriften des WEG und der Teilungserklärung durch eine Vereinbarung regeln. Diese bedarf der Zustimmung aller Eigentümer; jedoch können die nach dem WEG unabdingbaren Regelungen nicht durch eine Vereinbarung verändert werden. Bei Eintritt eines neuen Eigentümers in die Gemeinschaft besteht die Vereinbarung nur dann fort, wenn auch der neue Miteigentümer der getroffenen Regelung zustimmt.

Das Wohnungseigentumsgesetz wurde im Jahr 1951 geschaffen, um die Begründung von Einzeleigentum an einer Immobilie zu ermöglichen. Hintergrund war der zügige Aufbau von Wohnraum nach dem Krieg.
Im WEG sind die wesentlichen Dinge des Zusammenlebens innerhalb einer Eigentümergemeinschaft geregelt, weitere Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer ergeben sich den gefaßten Beschlüssen und Vereinbarungen, der Teilungserklärung sowie der Gemeinschaftsordnung.

Wenn eine Eigentümerversammlung mangels Teilnahme nicht beschlußfähig ist, beruft der Verwalter eine Wiederholungsversammlung ein, die dann – identische Tagesordnung vorausgesetzt – in jedem Fall beschlußfähig ist. Eine bereits mit der Einladung zur ersten Versammlung einberufene eventuelle zweite Versammlung, die lediglich uhrzeitversetzt am gleichen Tag stattfindet, ist nur beschlussfähig, wenn diese Vorgehensweise als Vereinbarung innerhalb der Gemeinschaft legitimiert wurde.

Der Zitterbeschluss bezeichnet einen Mehrheitsbeschluss einer Eigentümerversammlung, der durch Nichtanfechtung innerhalb der Monatsfrist rechtskräftig wird, obwohl beim vorliegenden Thema Einstimmigkeit erforderlich ist ( Die Beteiligten müssen einen Monat „zittern“, ob eine Beschlußanfechtung kommt.) Auf diese Weise konnte bis vor einiger Zeit praktisch alles beschlossen werden. Der BGH hat in seiner „Jahrhundertentscheidung“ im Jahr 2000 jedoch diese Art der Beschlussfassung für Regelungen, die gesetzesändernde Funktion haben oder Vereinbarungscharakter besitzen, als unzulässig erklärt.